Versteuerung von Immobilien in Deutschland – Kapitalanlage & Steuer

Versteuerung von Immobilien | Disclaimer: Dieser Artikel stellt keine steuerliche oder rechtliche Beratung dar. Bitte wenden Sie sich für individuelle Einschätzungen an Ihren Steuerberater.

1. Immobilien als Kapitalanlage

Immobilien zählen zu den beliebtesten Kapitalanlagen in Deutschland. Sie bieten Inflationsschutz, laufende Einnahmen durch Vermietung und langfristiges Wertsteigerungspotenzial. Doch jede vermietete Immobilie bringt auch steuerliche Verpflichtungen mit sich – von der Einkommensteuer über die Abschreibung bis zur Grunderwerbsteuer.

2. Besteuerung laufender Mieteinnahmen

Mieteinnahmen gelten als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) und unterliegen der persönlichen Einkommensteuer. Dabei handelt es sich um eine progressive Besteuerung – je nach Gesamteinkommen können Steuersätze von 14 % bis 45 % anfallen.

Von den Mieteinnahmen dürfen zahlreiche Ausgaben abgezogen werden, z. B.:

• Zinsen für Immobilienkredite
• Abschreibung (AfA)
• Renovierungs- und Instandhaltungskosten
• Hausgeld, Grundsteuer, Versicherungen
• Verwalterhonorare

Nur der verbleibende Gewinn wird versteuert.

3. Abschreibung (AfA) als Steuervorteil

Für vermietete Immobilien kann eine Abschreibung auf den Gebäudewert geltend gemacht werden. Der Grundstücksanteil ist nicht abschreibbar. Die übliche lineare AfA beträgt:

• 2 % pro Jahr bei Gebäuden ab Baujahr 1925
• 2,5 % pro Jahr bei älteren Gebäuden

Die AfA mindert das zu versteuernde Einkommen und senkt somit die Steuerlast – ein zentraler Vorteil bei vermieteten Objekten.

4. Spekulationsfrist beim Immobilienverkauf

Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien sind steuerfrei nach 10 Jahren Haltedauer (§ 23 EStG), wenn sie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder durchgehend vermietet waren. Verkauft man vorher, muss der Gewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert werden.

Die Spekulationsfrist entfällt, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt wurde.

5. Anschaffungsnebenkosten und Werbungskosten

Neben dem Kaufpreis entstehen beim Erwerb von Immobilien zusätzliche Kosten, z. B.:

• Notarkosten
• Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 %–6,5 %)
• Maklerprovision

Diese Kosten erhöhen die Anschaffungskosten und wirken sich bei einem späteren Verkauf gewinnmindernd aus. Laufende Werbungskosten – z. B. Inserate, Fahrtkosten zur Besichtigung – sind ebenfalls abziehbar.

6. Steuerliche Besonderheiten bei Ferienwohnungen

Werden Immobilien zeitweise selbst genutzt und teilweise vermietet (z. B. Ferienwohnungen), gelten besondere Regelungen. Die Einnahmen sind zu versteuern, sofern eine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt. Die anteiligen Kosten müssen ggf. aufgeteilt werden – je nach Nutzungsdauer privat vs. gewerblich.

7. Immobilien-GbR und vermögensverwaltende Gesellschaften

Wer Immobilien gemeinsam mit Partnern hält, kann dies in Form einer GbR oder vermögensverwaltenden GmbH organisieren. Diese Modelle haben eigene steuerliche Implikationen, insbesondere bei der Verteilung von Gewinnen, Verlusten und Abschreibungen.

Während die GbR transparent versteuert wird, kann die GmbH zu einer Trennung zwischen Gesellschafts- und persönlicher Steuer führen – das hat Vorteile, erfordert aber professionelle Begleitung.

8. Erbschaft, Schenkung und Immobilien

Immobilien unterliegen im Erb- oder Schenkungsfall der Erbschaft- bzw. Schenkungssteuer. Es gibt jedoch hohe Freibeträge, insbesondere bei Übertragungen innerhalb der Familie. Selbst genutztes Wohneigentum kann unter bestimmten Bedingungen steuerfrei vererbt werden.

Versteuerung von Immobilien: Das Fazit: Immobilien bieten steuerliche Chancen – und Pflichten

• Mieteinnahmen sind einkommensteuerpflichtig
• Abschreibungen reduzieren die Steuerlast
• Verkäufe nach 10 Jahren sind steuerfrei
• Hohe steuerliche Relevanz bei Erhalt, Betrieb und Verkauf
• Expertenrat ist bei komplexen Strukturen sehr zu empfehlen

Wer in Immobilien investiert, kann von vielen steuerlichen Vorteilen profitieren – aber nur, wenn alle Regeln sauber eingehalten werden. Ein Steuerberater hilft, Chancen zu nutzen und Risiken zu vermeiden.

Disclaimer: Dieser Artikel stellt keine steuerliche Beratung dar. Bitte ziehen Sie für Ihre persönliche Situation einen Steuerberater hinzu.

Stand: 19. Mai 2025 – Quelle: § 21 & § 23 EStG, GrEStG, BMF-Schreiben

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